Polskie społeczeństwo lubi emocjonować się tak zwanymi tematami zastępczymi i angażować się w dziecinne polityczne przepychanki, ale stosunkowo rzadko zwraca uwagę na problemy, które de facto dotykają nas wszystkich, bez względu na poglądy. Do problemów tych należy niewątpliwie kwestia mieszkaniowa. Z autopsji wiemy przecież, że większość z nas nawet nie marzy o zakupie własnego mieszkania, samodzielny wynajem mieszkania również bardzo często uchodzi za luksus.

Nawet Jarosław Kaczyński przyznał, iż kwestia mieszkań jest jedną z tych, z którą do tej pory nie poradziła sobie partia rządząca. Z raportu Najwyższej Izby Konroli o programie Mieszkanie Plus wynika, że przez 5 lat zamiast obiecywanych 100 tys. mieszkań na tani wynajem wybudowano mniej niż 15 tysiące, a tylko kilkaset z nich można było wynająć poniżej cen rynkowych.

Powodem niskiej efektywności programu Mieszkanie Plus był między innymi brak skutecznych i spójnych rozwiązań prawnych. Najwyższa Izba Kontroli zwracała uwagę chociażby na fakt, iż podejmowane przez kolejnych ministrów inicjatywy legislacyjne nie zawierały kompleksowych rozwiązań w zakresie zwiększenia podaży gruntów Skarbu Państwa i wykorzystania ich na cele mieszkaniowe. Miało to negatywny wpływ na wzrost dostępności mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach.

Z raportu Evaluer Index 2022 wynika, iż w Polsce najgorsza sytuacja pod tym względem na rynku wtórnym panuje aktualnie w Sopocie, gdzie mediana cen za metr kwadratowy osiągnęła poziom 21,5 tys. zł. Drugie miejsce zajmuje Warszawa (12,3 tys. zł/mkw.), a trzecie Gdynia (11,8 tys. zł/mkw.). Wśród 21 analizowanych rynków najtańsze lokale w ofercie deweloperów można było znaleźć natomiast w Gorzowie Wielkopolskim (5,8 tys. zł/mkw).

Wzrostu cen nie zabrakło również na rynku wtórnym. W Sopocie ceny mieszkań wzrosły aż o 26%, natomiast o ponad 1/5 wzrosły też stawki we Wrocławiu, Gdańsku i Łodzi, a bliskie przekroczenia tego progu były Katowice i Kraków.

Najwięcej za mkw. kupujący płacili za sopockie mieszkania (mediana ceny to niemal 12 tys. zł). Na drugim miejscu plasowała się Warszawa (11,4 tys. zł mkw.). Następnie na zbliżonym poziomie ukształtowały się mediany cen mkw. dla Gdańska i Krakowa (po niemal 9,6 tys. zł). Najtaniej było natomiast w obrębie Aglomeracji Śląskiej i w Gorzowie Wielkopolskim (dla obu 4,5 tys. zł/mkw.).

Dla porównania, w 2020 roku wzrosty cen sięgały głównie kilku procent, w maksymalnych porywach do 13% w przypadku rynku pierwotnego, ale nie przekraczając nigdy 10% dla mieszkań używanych.

Inflacja, a co za tym idzie rosnące stopy procentowe NBP i zaostrzone kryteria Komisji Nadzoru Finansowego, pociągają za sobą spadek potencjalnych klientów indywidualnych. Jednocześnie na rynku przybywa jednak inwestycyjnych graczy.

Od września 2021 roku zdolność kredytowa Polaków spadła średnio o 30-40%. Gdy w kwietniu 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe o 1 punkt procentowy, stopa referencyjna wzrosła do 4,5% w skali rocznej. Co ciekawe, niepewna sytuacja ekonomiczna wywołała w marcu skokowy boom na kredyty hipoteczne. Polacy zaczęli masowo składać wnioski kredytowe, póki nowe regulacje KNF nie wykluczyły ich jeszcze z rynku.

Inflacja niesie na sobą wzrost ceny mieszkań, ponieważ równolegle drożeją również koszty materiałów budowlanych. Deweloperzy nie muszą jednak martwić się o klientów, ponieważ gwałtownie rośnie w siłę nowy gracz w postaci funduszów inwestycyjnych. Spadek liczby klientów indywidualnych nie pociągnie więc za sobą wyregulowania rynku i obniżenia cen mieszkań.

Szacuje się, iż w Polsce brakuje aktualnie od miliona do nawet trzech milionów mieszkań. Ponad połowa absolwentów studiów wyższych wciąż mieszka z rodzicami i nie ma szans na wyprowadzkę. Spowodowane jest to między innymi wzrostem kosztów wynajmu, za co również winić należy fundusze inwestycyjne, które na masową skalę zostają rentierami.

Szacuje się również, że aż 44% Polaków nie ma aktualnie żadnych oszczędności, a pozostali odłożyli średnio niecałe 30 tys. zł. Tylko 6% z grupy mającej oszczędności ma ich na koncie więcej niż 100 tys. zł, natomiast aż 61% Polaków nigdy nie inwestowało i nie posiada żadnych produktów inwestycyjnych.

Fundusze inwestycyjne wydają na ten cel miliardy złotych, kupując za jednym razem nawet tysiące mieszkań. Chodzi tu o działanie w tzw. formule PRS (Private Rental Sector), które w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju. Do końca lipca 2021 na terenie naszego kraju oddano aż 7266 lokali dostępnych w formule najmu instytucjonalnego. Obecnie w Polsce aktywnych jest 16 operatorów PRS. Liderem kształtującym rynek najmu instytucjonalnego jest natomiast Resi Capital z grupy kapitałowej Cavatina Group. Warto wspomnieć również o NREP, jednym z czołowych nordyckich inwestorów na rynku nieruchomości, zarządzający aktywami o wartości ponad 10 mln euro, który jako pierwszy rynek ekspansji poza Skandynawią wybrał właśnie rynek polski.

Maciej Piotrowicz, szef Działu Inwestycji Mieszkaniowych NREP stoi na stanowisku, że priorytetem dla niego jest zaspokajanie potrzeby poprzez dostarczanie atrakcyjnego produktu: wysokiej jakości mieszkań, zlokalizowanych w atrakcyjnych częściach miasta – w pobliżu kompleksów biurowych, czy uczelni.

Piotrowicz podkreśla również, iż plany NREP w Polsce to nie krótkotrwałe inwestycje nastawione na szybki zysk, ale przemyślana i długotrwała strategia. Uruchomiona została między innymi inicjatywa „Net Zero 2028”, która zakłada, że wszystkie nieruchomości oferowane przez NREP będą neutralne dla środowiska w zakresie emisji gazów cieplarnianych do 2028 roku.

W ostatnich latach dokładnie taki sam scenariusz rozgrywał się w Berlinie, Amsterdamie, Londynie, Irlandii i krajach skandynawskich. Przykładowo, w Berlinie w ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań wzrosły aż trzykrotnie. Dynamika wzrostu czynszów najmu również była kilkukrotnie wyższa niż tempo, w którym rosły wynagrodzenia. Z drugiej strony również coraz mniej budowano, co było naturalną odpowiedzią na zbyt szybko rosnące ceny nieruchomości.

Warto przyjrzeć się rozwiązaniom zastosowanym w Amsterdamie, który wypowiedział inwestorom prawdziwą wojnę. Władze miasta wprowadziły między innymi zasadę, że kupujący dom o wartości poniżej 512 tys. euro nie będzie mógł go wynajmować przez cztery lata. „Domy służą przede wszystkim do życia, a nie do zarabiania pieniędzy” – wypowiada się radny Jakob Wedemeijer.

Na koniec należy postawić sobie rzecz jasna pytanie: co dalej? Czy istnieje jakikolwiek skuteczny sposób na to, aby zakup mieszkania nie wiązał się z koniecznością zadłużania się na całe życie? Temat rzecz jasna wymaga dogłębnej analizy, jednak wydaje się, że jednym z kluczy do sukcesu jest odejście od pozostawiania kwestii mieszkaniowej na łasce lub niełasce wolnego rynku i deweloperów.

Projektem wartym uwagi jest Społeczna inicjatywa mieszkaniowa (SIM), czyli spółka realizująca budownictwo społeczne. Jej zadaniem jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Projekt skierowany jest to osób i rodzin nie posiadających własnego mieszkania, którzy dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Co istotne, istnieje tu możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności (w perspektywie lat daje to możliwość uzyskania własności mieszkania).

Powrót do budownictwa społecznego czynszowego oraz spółdzielczego lokatorskiego wydaje się być koniecznością. W ostatnich ośmiu latach udział mieszkań, które służyłyby potrzebom osób o przeciętnych i niskich dochodach, stanowił średnio 2,5% nowych zasobów mieszkaniowych.

Społeczny program mieszkaniowy umożliwia poszczególnym podmiotom staranie się o zwrotny kredyt na preferencyjnych warunkach na realizację inwestycji mieszkaniowych. Inwestycje te mogą polegać na przebudowie, rozbudowie czy nadbudowie budynku mieszkalnego. Kredyty w ramach programu udzielane są ze środków własnych Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK otrzymuje natomiast dopłatę do preferencyjnego oprocentowania kredyty z zasilanego środkami budżetu państwa Funduszu Dopłat. Sam program kierowany jest do towarzystw budownictwa społecznego, spółdzielni mieszkaniowych i spółek gminnych.

Warunkiem koniecznym poprawy sytuacji mieszkaniowej w Polsce jest wypowiedzenie wojny tak zwanej patodeweloperce (terminem tym określa się nadużycia w działalności deweloperów mieszkaniowych). Nie chodzi tu tylko o anomalie w postaci mikrokawalerek czy mieszkaniach z widokiem na ścianę sąsiada, ale przede wszystkim o uczynienie z mieszkania towaru luksusowego, dostępnego tylko dla uprzywilejowanych, najlepiej zarabiających. Warto zwrócić uwagę również na problem związany z metrażem polskich mieszkań. Na terenie naszego kraju jak grzyby po deszczu powstają mieszkania małe, nie dające możliwości powiększenia rodziny czy chociażby zwykłego poczucia komfortu. Polska pod tym względem znajduje się niemal na szarym końcu Europy. Gorsze pod tym względem są tylko Rumunia, Litwa i Łotwa.

Jedno wydaje się być pewne: obecny stan rzeczy dłużej trwać nie może i wymaga natychmiastowej reakcji. Jako narodowi radykałowie musimy stać po stronie ogółu Polaków, nie po stronie biznesmenów bogacących się cudzym kosztem.

Dodaj Komentarz

Wpisz komentarz!
podaj swoje imię